A magyar lakáspiac jelentős szerkezeti átalakuláson ment keresztül az elmúlt évben, ahol a vásárlói önerő drámaian, 520 milliárd forinttal csökkent, miközben a hitelfelvétel volumene több mint kétszeresére nőtt. Ez a változás, melyet nagyrészt az Otthon Start hitelprogram megjelenése generált, egy eleve túlértékelt piacon okozott további áremelkedést, torzítva a finanszírozási arányokat és a piaci dinamikát.
Áremelkedés és tranzakciócsökkenés
A 2025. első negyedévi adatok és a 2026. első negyedévi összehasonlítás alapján a lakásárak 18%-kal emelkedtek, miközben az adásvételi tranzakciók száma 17%-kal csökkent. Az összes tranzakciós érték 6%-kal mérséklődött, 2005 milliárd forintról 1882 milliárd forintra. Ennek ellenére a saját forrásból fedezett összeg 32%-kal, azaz 520 milliárd forinttal zuhant, miközben a hitelből finanszírozott rész 104%-kal, közel 400 milliárd forinttal emelkedett. Ez azt jelenti, hogy a lakosság kevesebb tranzakcióhoz vett fel kétszer annyi hitelt, miközben az önerő jelentősen megcsappant.
A hitelpiac torzulása és az Otthon Start hatása
Az Otthon Start hitelprogram tavaly nyári bevezetése először elhalasztott vásárlásokat, majd ősszel erős tranzakcióérték-növekedést generált. A teljes lakásárból hitelből finanszírozott arány 20%-ról 42%-ra ugrott mindössze 4-6 hónap alatt. A támogatott hitelek volumene nyolcszorosára nőtt, arányuk az összes lakáshitelen belül 20%-ról 81%-ra emelkedett. Érdekes adat, hogy a fennmaradó 19% piaci hitel egynegyedét is támogatott hitel mellé veszik fel kiegészítésként, így az önállóan felvett piaci hitelek aránya mindössze 14%.
Kizáródás és koncentráció a hitelpiacon
A lakáshitelezés drámai koncentrációt mutat a magas jövedelmű rétegek felé. Az összes lakáshitel 72%-át (az Otthon Start hitelek 76%-át, a piaci lakáshitelek 66%-át) a legtöbbet kereső ötöd veszi fel. Ez a tendencia azt jelzi, hogy a társadalom jelentős része kiszorult a hitelpiacról, vagy legalábbis az elérhető hitelösszeg nem elegendő egy lakásvásárláshoz. Bár a közepes jövedelmű rétegek hitelképesek lennének, a felvehető hitel mértéke nem elegendő a mai ingatlanárak mellett.
Aggódjunk vagy sem?
Az MNB 2026. tavaszi Pénzügyi Stabilitási Jelentése szerint a hazai hitelezés még mindig egészségesnek mondható, és nem fenyeget hitelezési válság. A magyar lakosság eladósodottsága sokkal alacsonyabb, mint a régiós vagy uniós átlag. Bár lenne tér az egészséges felzárkózásra, a jelenlegi szerkezet nem fenntartható. Erőteljes gazdasági válság nélkül nem várható drasztikus árzuhanás a lakáspiacon, inkább a tranzakciószám mérséklődése, kisebb árkorrekciók és hosszabb távon a jövedelmek emelkedése hozhat regenerálódást.
Mit jelent ez a vásárlók / eladók / hitelfelvevők számára?
Ez a helyzet azt jelenti, hogy a lakásvásárlók számára az önerő előteremtése egyre nagyobb kihívást jelent, és a támogatott hitelek dominanciája miatt a piaci hitelek szerepe marginalizálódott. Az eladók számára a tranzakciószám csökkenése hosszabb értékesítési időt és esetlegesen kisebb alku lehetőséget jelenthet. A hitelfelvevőknek érdemes alaposan átgondolniuk a támogatott hitelek feltételeit és a hosszú távú törlesztési terheket, különösen, ha a jövedelmük nem tartozik a legmagasabb kategóriába, mivel a hitelpiac egyre inkább a magas jövedelmű rétegekre koncentrálódik.
Forrás: portfolio.hu – Bank
Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül pénzügyi tanácsadásnak vagy ajánlásnak. A kamatok, díjak és feltételek a közlés időpontjában érvényesek, és bankonként, valamint egyéni helyzettől függően eltérhetnek. Konkrét döntés előtt kérd szakértő egyedi tájékoztatását.
Felelősségkizáró nyilatkozat: A jelen blogbejegyzés kizárólag tájékoztató jellegű, és nem minősül egyedi pénzügyi, jogi, adózási vagy befektetési tanácsadásnak. A leírt információk a publikálás időpontjában elérhető nyilvános források alapján készültek, aktualitásukért és teljességükért felelősséget nem vállalok.
