A lakáshitel kiváltásakor a meglévő hitelt egy új, kedvezőbb feltételű hitellel fizetik vissza. Bár elsőre bonyolultnak tűnik, sok esetben jelentős megtakarítást hoz. Ez a cikk bemutatja, mikor éri meg, milyen költségekkel jár, és milyen lépésekből áll a folyamat.
Mit jelent a hitelkiváltás, és mikor éri meg?
A hitelkiváltás lényege, hogy a meglévő, jellemzően magasabb kamatú vagy kedvezőtlenebb lakáshitelt egy új hitelre cserélik. Az új hitel lehet alacsonyabb kamatú, hosszabb vagy rövidebb futamidejű, illetve más kamatozású. A cél a havi törlesztő csökkentése, a teljes visszafizetendő összeg mérséklése, vagy a futamidő átalakítása.
Milyen helyzetekben éri meg a hitelkiváltás?
- Magas kamatú, régi hitel: ha a hitelt magasabb kamatkörnyezetben vette fel, és a mostani kamatok érezhetően alacsonyabbak, a kiváltás sokat hozhat.
- Kedvezőbb új ajánlat: a bankok ajánlatai változnak, ezért érdemes időnként megnézni, mit kínálnak most hasonló hitelre.
- Rövidebb futamidő: ha javult az anyagi helyzete, és nagyobb havi részletet is tud vállalni, rövidebb futamidővel a teljes kamatteher jelentősen csökkenthető.
- Hosszabb futamidő, kisebb törlesztő: ha a havi teher túl nagy, hosszabb futamidővel a törlesztő csökkenthető. Ez nagyobb mozgásteret ad a családi költségvetésben.
- Változó kamatból fix: a változó kamatozású hitel törlesztője kiszámíthatatlan lehet. Kiváltással át lehet térni hosszú kamatperiódusú vagy a futamidő végéig fix kamatú hitelre.
Mikor lehet díj nélkül kiváltani?
Ha a kamatperiódus végén a bank a fogyasztóra nézve hátrányosan változtatja a kamatot vagy a kamatfelárat, a hitelszerződés költség- és díjmentesen felmondható. A felmondást legalább 60 nappal a kamatperiódus lejárta előtt közölni kell a bankkal, és a tartozást legkésőbb a kamatperiódus utolsó napján ki kell fizetni (a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény, Fhtv. 20/A. §). Ezért érdemes tudni, mikor jár le a mostani kamatperiódusa, és már előtte elkezdeni a tájékozódást.
Milyen költségekkel kell számolni?
A hitelkiváltás nem ingyenes. A költségeket érdemes előre felmérni, és beszámítani abba, mennyi idő alatt térül meg a váltás.
- Előtörlesztési díj: a régi bank számolja fel a hitel idő előtti visszafizetéséért. Jelzáloghitelnél legfeljebb az előtörlesztett összeg 1,5%-a lehet. Jelzáloglevéllel finanszírozott hitelnél, ha a kamatperióduson belül törleszt elő, legfeljebb 2% (Fhtv. 25. §). Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelnél legfeljebb 1%. Ha jelzi a bankjának, hogy elő szeretne törleszteni, a bank köteles írásban megadni a pontos költséget.
- Értékbecslés díja: az új bank értékbecslést kér a fedezetül szolgáló ingatlanról. A díj bankonként eltér, a bank hirdetményében szerepel.
- Közjegyzői díj: az új hitelszerződést közjegyzői okiratba foglalják. A díj a hitelösszegtől függ, ezért nagyobb hitelnél ez is számottevő tétel lehet.
- Földhivatali díjak: az új jelzálogjog bejegyzése ingatlanonként 20 000 Ft, a régi jelzálogjog törlése 10 600 Ft (1/2024. (I. 30.) KTM rendelet).
- Ügyvédi díj: nem minden esetben kötelező, de a szerződések átnézéséhez vagy egyéb jogi kérdéshez érdemes ügyvédet bevonni. A díja a megbízástól függ.
- Folyósítási vagy szerződéskötési díj: egyes bankok felszámítják, mások akcióban elengedik. Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelnél a folyósítási díj legfeljebb a hitelösszeg 0,75%-a, és legfeljebb 150 ezer forint.
Egy számpélda: mikor térül meg?
Kerek, kitalált számokkal: 30 millió forint tartozás, 15 év van hátra, a mostani kamat 7,5%, az új hitel kamata 6%. (Saját számítás, egyenlő havi részletekkel.)
- Mostani törlesztő: kb. 278 100 Ft/hó
- Új törlesztő: kb. 253 200 Ft/hó
- Különbség: kb. 24 900 Ft/hó, a hátralévő 15 év alatt kb. 4,5 millió forint
- A váltás ismert költsége: 1,5%-os előtörlesztési díjjal 450 000 Ft, plusz a földhivatali díjak (30 600 Ft), összesen kb. 480 600 Ft. Ehhez jön még az értékbecslés és a közjegyző díja.
- Megtérülés: a havi különbségből kb. 20 hónap alatt jön vissza.
Ha a kamatkülönbség kisebb, vagy a hitelből már csak néhány év van hátra, a megtérülés sokkal tovább tart, és lehet, hogy nem éri meg. Ezért mindig a saját számaival számoljon. A törlesztőt az MNB Hitelkalkulátorával is ki lehet számolni.
A lakáshitel-kiváltás folyamata lépésről lépésre
- Helyzetfelmérés: nézze meg a mostani hitel adatait: fennálló tartozás, kamat, kamatperiódus vége, futamidő, előtörlesztési díj. Ezek a hitelszerződésben és a bank éves értesítőjében szerepelnek.
- Ajánlatok összevetése: nem csak a kamat számít. Figyelje a teljes hiteldíj mutatót (THM), a kamatperiódus hosszát, a díjakat, az előtörlesztés feltételeit, és azt, milyen feltételhez kötött a kedvezmény (például jövedelem-átutalás, biztosítás). Az MNB Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel kalkulátora egymás mellett mutatja a bankok feltételeit. Számolja ki, mennyit spórol a teljes futamidő alatt, ha levonja a kiváltás költségeit.
- Dokumentumok előkészítése: jövedelemigazolás (munkáltatói igazolás, NAV-jövedelemigazolás), személyes okmányok, az ingatlan tulajdoni lapja és alaprajza, valamint a meglévő hitel szerződése és legutóbbi kivonata.
- Hitelkérelem benyújtása: a kiválasztott banknál, a szükséges dokumentumokkal együtt.
- Értékbecslés és hitelbírálat: a bank értékbecslőt küld az ingatlanhoz, majd megvizsgálja a hitelképességét. A végső döntést a bank hozza meg.
- Szerződéskötés és közjegyzői okirat: pozitív bírálat után aláírják a hitelszerződést, amelyet közjegyzői okiratba foglalnak.
- Jelzálogjog bejegyzése és folyósítás: az új bank bejegyezteti a jelzálogjogot az ingatlanra, majd folyósítja az összeget, amelyből kifizetik a régi hitelt.
- A régi hitel lezárása: a régi bank igazolja a hitel megszűnését, és ezzel törölhető a régi jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásból.
Milyen kockázatokkal járhat a hitelkiváltás?
- Magasabb összköltség: ha a kiváltás költségei nagyobbak, mint a kamatmegtakarítás, a váltás nem éri meg.
- Hosszabb futamidő: a kisebb havi törlesztő gyakran csak hosszabb futamidővel érhető el, ami összességében több kamatot jelenthet.
- Adminisztráció: a folyamat időigényes, többhetes papírmunkával jár.
- Kamatkockázat: ha az új hitel is változó kamatozású, egy későbbi kamatemelés ismét megnövelheti a törlesztőt.
Ha válás vagy szétköltözés miatt kellene a közös hitelt rendezni, erről külön cikk szól: Lakáshitel válás esetén.
Ha hitelre van szüksége, keressen engem a Kapcsolat oldalon.
Források: 2009. évi CLXII. törvény (Fhtv.) 20/A. és 25. §, MNB – Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel, 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem pénzügyi tanácsadás és nem ajánlat. A díjak és feltételek a frissítés napján érvényesek, és bankonként, illetve egyéni helyzettől függően eltérhetnek. Döntés előtt kérjen egyedi tájékoztatást a bankjától.
Felelősségkizáró nyilatkozat: A jelen blogbejegyzés kizárólag tájékoztató jellegű, és nem minősül egyedi pénzügyi, jogi, adózási vagy befektetési tanácsadásnak. A leírt információk a publikálás időpontjában elérhető nyilvános források alapján készültek, aktualitásukért és teljességükért felelősséget nem vállalok.
